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有識者でつくる「所有者不明土地問題研究会(座長:増田寛也 元総務相)」によると、所有者の居所や生死がすぐにわからない、いわゆる所有者不明の土地が、全国あわせて約410万ヘクタールに達するとの推計結果が示されました。これは九州すべての土地(368万ヘクタール)を超える広大な面積です。

 

農業や林業の現場では古くから所有者不明の土地問題が指摘されていましたが、広く知られるようになったのは東日本大震災以降です。被災地の高台移転事業の際、所有者がわからずに用地買収が進まず、復興事業に遅れが生じたことが大きく報じられました。

 

同研究会は、所有者不明土地問題の原因として以下の4点を挙げています。

  1. 1.人口減少、少子高齢化による土地需要・資産価値の低下
  2. 2.先祖伝来の土地への関心の低下や管理に対する負担感の増加
  3. 3.地方から大都市・海外への人口移動に伴う不在地主の増加
  4. 4.登記の必要性の認識の欠如

 

このうち、4.の相続未登記が、所有者がわからなくなる直接的な大きな原因です。

 

登記制度の問題点が露呈しつつある

 

そもそも相続登記は義務ではなく任意なので、相続で不動産を取得した際に名義変更手続きをとらなくても、法律上の罰則はありません。だからといって相続登記をせずに時間が経過し、さらなる世代交代が進むと、法定相続人はねずみ算式に増え、不動産登記簿に記されている情報と実態とが大きくかけ離れてしまいます。

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そして、いざその土地を利用・整理しようとしたときに、誰の土地なのかわからないという問題に直面して計画が前に進められなくなります。三代に渡って相続登記がなされなかった約60坪の土地に関して、調査の結果、相続人が約150人にものぼった事例もあり(吉原祥子『人口減少時代の土地問題』)、問題に気づいたときには既に対応が困難になってしまうのです。

 

地方だけでなく都市の問題に

 

これまで主に農村部で問題になってきた所有者不明の土地問題ですが、近年、都市部にも広がってきました。住宅地の中の狭い道路を、救急車など緊急車両がスムースに通れるように道路拡幅工事をしようとした際、現在の所有者がわからないため用地買収の交渉すら出来ず、工事が進められないケースが増えてきました。東京都だけでも、品川区、大田区などで所有者不明の土地が多く把握されています。地価の高いエリアであれば、権利関係の調整に、より困難をきたすことが想定されます。

 

「所有者不明土地問題」は、農地集約、災害復旧や道路整備だけでなく、空き家対策にも支障をきたす原因になっています。これから多死社会・大量相続時代を迎えようという中、問題の原因となる相続登記のあり方に見直しが迫られています。

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執筆者: やさしい相続編集部