不動産を相続したら必要な相続登記

不動産登記・相続登記

 

相続登記とは?

そもそも「登記(とうき)」とは何なのかというと、一定の権利関係を公示する(「これは私のものです」という公示)ために法務局(全国各地にあります)に備える登記簿に記載すること、またはその記載をいいます。不動産登記がこれにあたります。

 

 

不動産であれば「この不動産は○○の所有物です」という旨の登記がなされることになります。この登記があることによって、「この不動産はこの人が所有しているのか」と第三者が確認することができ、安心して不動産取引ができるのです。

 

 

しかし、たとえば不動産の所有者が死亡した場合、その不動産は相続によって所有者が変わります。所有者が変わると、それに応じて登記も変更することになります。このように、不動産の所有者が亡くなった場合に不動産の登記名義を被相続人から相続人に変更することを「相続登記(そうぞくとうき)」といいます。

 

 

もう少し詳しく見てみましょう。

まず、被相続人が死亡し相続が開始すると、遺言がある場合を除き、遺産は法定相続分に従い相続人が共有することになります。たとえば父が死亡し、父に妻と子が2人いる場合は、妻が1/2、子2人がそれぞれ1/4ずつの割合で遺産を共有することになるという具合です。

 

 

しかし、いつまでも遺産を共有状態のままにしておくといろいろ不便が生じるため、「遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)」をすることによって具体的にだれに帰属するのかを決めることになります。遺産分割協議とは、相続人同士で話し合って遺産を分け合う手続をいいます。この遺産分割協議をすることで、それぞれの遺産の行方が確定することになるため、それに伴い登記名義を変更することになるのです。

 

 

相続登記しなかったらどうなる?

 

実は、不動産登記は必ずしなければならないというわけではありません。別にしなかったからといって「法律違反!」となるわけではなく、相続登記をするかどうかは各々の自由のなのです。しかし、相続登記をしないと、以下のような不便が生じることになります。

 

 

①不動産の売却等、処分が困難になる!

相続登記をしなければ、登記名義は被相続人のままということになります。

そうなると、いざ不動産を売却する段階になっても、相手方が登記を見て「売主と違う人が名義人になっているじゃないか!怖いから買うのはやめよう…」となってしまうおそれがあります。不動産は高い買い物ですから、危険を冒してまで買おうとする人はなかなかいません。

 

 

同じ理由で不動産を担保にお金を借りるのも困難になります。銀行等の金融機関であれば、相続登記をしなければ融資を受けることができません。

 

 

②不動産を奪われてしまうおそれがある!

たとえば、長男と次男の2人が相続人であり、2人で遺産分割協議を経て「家は長男のものとする」ということが決められた場合、長男が家を単独で所有することになります。

 

 

ところが、このように決められたにもかかわらず、次男が遺産分割協議前の共有持分1/2(遺産分割協議がなされることで、次男はこの共有持分を失っているはずなのですが)を第三者に勝手に売却してしまった場合、長男は「遺産分割協議で家は自分の単独所有になりました」という旨の登記をしていなければ、そのことを第三者に主張することができなくなってしまいます。

 

 

自分のものだと主張できなくなる結果、長男は1/2の持分を第三者に奪われてしまい、単独で所有するはずだったのに、第三者と共有することになってしまうのです。このような事態が起こり得るため、遺産分割後は速やかに登記をする必要があるのです。

 

 

③そのまま放置しておくと相続人が増えてしまい、どんどん相続登記が困難になっていってしまう!

たとえば、父が死亡し、子ども2人(長男・次男)が相続したとします。しかし、相続登記をしないまま長男が死亡してしまい、さらに長男に妻と子どもが3人いたとします。そうすると、父から相続した遺産を長男と次男が相続し、さらに長男を妻と子ども3人が相続することになるため、もともとあった父の遺産は次男・長男の妻・長男の子3人の計5人が共有する状態になります。

 

 

このような具合で相続人がどんどん増えていくと、その分遺産分割協議がどんどん難しくなっていきます。遺産分割協議は相続人全員でする必要があり、かつ全員一致でなければ成立しません。そのため、ただでさえ人数が多いとなかなか成立しないのに、よく知らない相続人がどんどん増えていくことになるともはや円満な話し合いが不可能に等しくなっていくのです。そのため、相続人が増えて行ってしまう前に、速やかに遺産分割協議と相続登記を済ませて、遺産の行方を確定しておく必要があるのです。

 

 

ここまでのまとめ

  • 登記は「これは○○の所有物です」ということを公示するものです
  • 相続によって、遺産はいったん相続人の共有状態になり、その後の遺産分割協議によって行方が確定することになります
  • 遺産分割協議が成立したら、速やかに相続登記をすべし。そうしなければ様々な不便を被ることになります

 

 

相続登記の方法

相続登記の方法は次のようになります。

 

相続登記の流れ

相続登記の流れは次のようになります。

 

①遺産分割協議を成立させる。

まず、相続人の共有状態にある遺産の行方を決めるために、遺産分割協議をする必要があります。遺産分割協議は相続人全員が参加しなければならず、かつその全員が合意しなければ有効に成立しません。そのため、相続人の一人でも反対したり、一部の相続人を排除して協議したような場合は無効となり、法律上何の効果も生じないことになってしまいます。気をつけましょう。

 

②遺産分割協議書を作成する。

話し合いがまとまり、遺産分割協議が成立したら、その内容(誰がどの不動産を相続するか)を記載した遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書には、相続人全員の署名捺印が必要になります。

 

 

③必要書類をそろえて法務局に登記申請する

登記の申請は、登記の対象となる不動産の所在地を管轄する法務局にすることになります。どこの法務局が自分の不動産を管轄しているのかは法務局のWEBサイト(http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html)で調べることができます。もし不安であっても、電話で教えてもらえるので大丈夫です。

 

 

相続登記に必要な書類

 

  • 亡くなった人の戸籍謄本(出生から死亡までの全て)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書(取得の方法は不動産を管轄する市町村役場にお問い合わせください)
  • 不動産の全部事項証明書(最寄りの法務局で取得できます)

 

 

相続登記に必要な費用

 

①登記申請をするために必要な書類を揃えるための費用

  • 登記事項証明書/1通480円~600円
  • 被相続人及び相続人の全部事項証明書、住民票/数千円
  • 固定資産税評価証明書/1通約400円

 

②登録免許税

登記をするにあたって、登録免許税がかかります。登録免許税は、不動産の固定資産評価額の1,000分の4程度となります。

 

 

③専門家に依頼する場合の費用

相続登記はこれまでの説明を見てお分かりの通り、複雑で面倒な場合が多いです。しかし、弁護士や司法書士などの専門家に依頼すれば、書類の収集などの手間を一気に省くことができます。しかし当然、別途報酬費用がかかります。相場は報酬体系によってまちまちですが、大体5万円~10万程度です。

 

 

この記事のまとめ

 

専門家の見解

相続が発生すると、遺産分割協議で遺産の帰属を決めることになります。この遺産分割協議が一番の山場であり、場合によってはかなり揉めることもあるため大変です。しかし、遺産分割協議が終わったから取って、そこでホッとしてはいけないのです。不動産の帰属先が決まったら速やかに登記を!このことを必ず頭の隅に置いといて頂ければと思います。地味で面倒な手続ですが、忘れるとさらに面倒を被ります。最後まで気を抜かず、キチッと登記まで済ませましょう。

執筆者: やさしい相続編集部